11 августа в Самаре прошел круглый стол «Оживление строительного рынка: повысится ли спрос на жильё?», на котором, в том числе, был поднят и вопрос обманутых дольщиков. Марина Жирова, партнер адвокатского бюро «Яблоков, Лапицкий и партнеры», адвокат прокомментировала данное событие и мероприятие:
— Федеральный законодатель уже много лет пытается справиться с проблемой обманутых дольщиков. Надо сказать, не слишком успешно. Финансовый кризис привел к тому, что застройщики охотно объявляют себя несостоятельными. Согласно оценкам Рейтингового агентства строительного комплекса, в 2015 году число обанкротившихся застройщиков по сравнению с 2014-м выросло в пять раз, достигнув 2,7 тыс.
Очередным серьезным шагом в борьбе за права обманутых дольщиков стало принятие Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ, которым внесены изменения в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Важнейшим нововведением является создание так называемого компенсационного фонда, в который застройщики будут направлять средства в размере 1% от каждого договора долевого участия в строительстве. Хотя в законе речь идет о «возможности» создания, по личному поручению В.В. Путина такой фонд будет создан с 1 января 2017 г. и станет функционировать по принципу АСВ. Собранные средства фонда будут резервироваться в уполномоченных банках и в случае необходимости направляться на завершение строительства жилья. Объем фонда может составить 30-35 млрд рублей в год.
Надо отметить, что закон и сегодня дает гарантии дольщикам, просто они не работают. Так, с 1 января 2014 года застройщики обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками или в страховой компании, или в Обществе взаимного страхования (это фонд, созданный самими застройщиками). Однако практика показывает, что в нашей стране этот механизм являлся «мертворожденным».
Пока непонятно, как будут сочетаться страхование и компенсационный фонд, однако эксперты надеются, что обязательное страхование отменят (признаться, это будет выгодно и дольщикам, поскольку только в этом случае цена на недвижимость не вырастет).
Вторым важнейшим изменением стало существенное увеличение требований к застройщикам, а именно к размеру уставного капитала. Отныне он привязан к площади строящегося жилья. Так, например, если площадь всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц составляет 10 000 кв.м., уставный капитал должен быть 10 млн рублей, при площадях в 250 000 кв.м. – 400 млн рублей и т.д.
Как подобное нововведение скажется на строительном рынке пока сложно сказать. Скорее всего, это приведет к ликвидации мелких и средних игроков. Они будут вынуждены либо уйти совсем, либо присоединиться к более крупным застройщикам.
Закон также вводит механизм обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств через банковские эскроу-счета (правда, пока в добровольном порядке). Речь идет об открытии банком специального счета для учета и блокирования полученных от граждан денежных средств, которые будут передаваться застройщику только после приемки построенной квартиры дольщиком. А средства на строительство дома застройщик получит от этого же банка за счет кредитования. То есть деньги дольщиков как бы «замораживаются» на счетах в банке и не могут быть использованы застройщиком до завершения строительства. Однако, поскольку застройщикам придется вместо денег граждан использовать кредитные средства, это очевидно приведет к увеличению стоимости недвижимости.
На мой взгляд, данный механизм (пока он добровольный) не будет активно использоваться на строительном рынке – весь смысл привлечения средств дольщиков как раз в том и состоит, чтобы застройщики могли обойтись без кредитов.
