С 1 января 2015 года кардинально поменяется существующий порядок начисления налога на имущество физических лиц. Теперь он будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости недвижимости, в то время как сейчас считается из инвентаризационной. При этом кадастровая стоимость должна быть максимально близка к рыночной, однако на практике может оказаться как ниже, так и значительно выше. Дело в том, что при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, т.е. индивидуальные характеристики объекта недвижимости не принимаются во внимание. Порталу НЕСЛУХИ.РФ юрист, партнер адвокатского бюро «Яблоков, Лапицкий и партнеры» Марина Жирова подробно рассказала о новом налоге, формах его вычисления и остальных «подводных камнях» налогового кодекса РФ:
Как же узнать кадастровую стоимость недвижимости?
Кадастровая стоимость определяется Росреестром, и узнать ее можно одним из следующих способов.
Способ №1 – простой, но не всегда возможный
На официальном сайте Росреестра (www.rosreestr.ru) необходимо кликнуть баннер «Найдите Ваш объект и узнайте его кадастровую стоимость», на открывшейся странице ввести кадастровый номер ИЛИ адрес объекта недвижимости. Однако велика вероятность, что объекта нет в онлайн базе, либо имеющиеся в ней сведения устарели.
Способ №2 – долгий, но надежный
Можно обратиться в любой офис филиала Росреестра или в МФЦ в Вашем городе и написать заявление установленного образца. Через 5-7 дней после обращения справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости должна быть готова (процедура является бесплатной).
Итак, Вы узнали кадастровую стоимость объекта, однако считаете ее не соответствующей действительности. Для того, чтобы не платить необоснованно большой налог на имущество, существуют механизмы оспаривания кадастровой стоимости.
Как оспорить результаты определения кадастровой стоимости?
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает два способа оспаривания:
1) в специальной комиссии, которая функционирует при региональном отделении Росреестра (далее – Комиссия);
2) в суде.
Причем для обращения в суд физическим лицам не обязательно предварительно оспаривать кадастровую стоимость в Комиссии. Однако юридические лица могут идти в суд только после отклонения Комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости (либо нерассмотрении его в установленный законом срок).
При этом закон закрепляет исчерпывающий перечень оснований для оспаривания:
— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (например, в действительности объект имеет другую площадь);
— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (то есть рыночная стоимость объекта отличается от кадастровой).
Законом установлен специальный срок для подачи заявления в Комиссию – не позднее, чем в течение 5 лет с даты внесения в реестр оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. Если этот срок пропущен, то физические лица могут обращаться только в суд. Кстати, ранее действовал намного более жесткий порядок, согласно которому оспорить кадастровую стоимость можно было только в течение полугода с момента ее внесения в реестр.
Однако процедура оспаривания не так проста, как может показаться на первый взгляд. Дело в том, что к заявлению необходимо приложить довольно обширный перечень документов, включающий в себя, например, отчет об оценке, а также положительное экспертное заключение о его соответствии требованиям законодательства РФ (если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%).
Есть ли перспективы?
В 2013-2014 гг. сложилась довольно благоприятная для собственников недвижимости практика оспаривания кадастровой стоимости.
Так, в результате работы Комиссий за 9 месяцев 2014 г. суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в Комиссиях составляла 2,2 трлн. руб., после – 1,3 трлн. руб., что свидетельствует о ее снижении на 41%. Из числа принятых к рассмотрению заявлений были удовлетворены около 57% (что наглядно можно посмотреть на графике 1).
График 1 (источник – www.rosreestr.ru)
Однако судебное обжалование является более эффективным. Так, в 2013 г. были удовлетворены 67% заявленных исков (см. график 2). А за 9 месяцев 2014 г. в результате вынесенных в судебном порядке решений наблюдается падение налоговой базы (суммарной величины кадастровой стоимости) приблизительно на 93,5% (с 3,215 трлн. рублей до 0,210 трлн. руб.).
График 2 (источник – www.rosreestr.ru).
Помните, что бороться за снижение налога на недвижимость может каждый собственник, ведь законом для этого предусмотрены довольно эффективные механизмы!
